Czarny czas dla kredytobiorców. Czy już sprzedać dom?

Katarzyna Widera-Podsiadło: Spędzają sen z powiek, a najgorsze chyba jeszcze przed nami. Stopy procentowe rosną, a wraz z nimi wielkość rat kredytowych. Szukamy ratunku, sposobów na obniżenie raty kredytowej. Jakie mamy możliwości?

Aleksander Gil: Mamy kilka narzędzi. Pierwszy to negocjowanie marży kredytu ze swoim bankiem. To najczęstszy i najtańszy sposób, obniżenie kosztów. Banki bardzo często promują swoich klientów, zwłaszcza tych, którzy rzetelnie i solidnie spłacają swoje zobowiązania.

Ile można zaoszczędzić?

Nie będą to spektakularne obniżki, ale musimy sobie uświadomić, że oprocentowanie kredytu składa z dwóch zmiennych. Jest to WIBOR i marża banku. Niestety na WIBOR kredytobiorca nie ma wpływu, natomiast marżę banku może negocjować. I jeśli np. dla kwoty 300 tysięcy wynegocjujemy marżę o pół punku procentowego niższą, to rocznie nasz zysk wynosi 1500 złotych, czyli miesięcznie zyskujemy około stu kilkunastu złotych.

Inne formy obniżenia rat?

Kolejnym, bardzo popularnym rozwiązaniem jest refinansowanie kredytu w innym banku. Rozwiązanie to umożliwia przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego, gdzie wynegocjujemy korzystniejszą ofertę. Takie działanie jest rekomendowane zwłaszcza osobom, u których kredyt nie podlega opłacie za wcześniejszą spłatę. Ale nawet dla kredytobiorców, których kredyt podlega opłacie za wcześniejszą spłatę, można to wszystko policzyć i jeżeli okaże się, że oferta innego banku nawet po wkalkulowaniu tych kosztów jest korzystniejsza, to należy się na nią zdecydować, albo przynajmniej ją poważnie rozważyć.

Zapala mi się czerwona lampka. Jest grupa kredytobiorców, którzy mogą stracić ulgę podatkową. To Ci, którzy kredyt zaciągnęli paręnaście lat temu. Czy coś się zmieniło w tej kwestii.

Nadal to zagrożenie istnieje. Ale mówimy o tych kredytobiorcach, którzy z tej ulgi korzystają, pozostali kredytobiorcy powinni wziąć kalkulator i przeliczyć, co im się bardziej opłaca.

A wakacje kredytowe opłacają się?

Wakacje kredytowe to zawieszenie na jeden lub kilka miesięcy spłaty raty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, że to jest rozwiązanie wstrzymujące bieżące zobowiązanie, a nie anulujące, i kiedyś będzie trzeba je zapłacić. Natomiast dziś pozwoli nam na zbudowanie poduszki finansowej, czyli swego rodzaju takiej skarbonki, z której możemy czerpać w razie potrzeby.
Kolejnym sposobem na obniżenie miesięcznej raty jest wydłużenie okresu spłaty kredytu. W ten sposób obniżymy miesięczne zobowiązanie, ale zwiększymy koszt całkowity. Jest to rozwiązanie bardzo kosztowne i należy je wdrażać po uprzednim sprawdzeniu pozostałych możliwości.

Kiedy decydujemy się na ostateczny ruch i sprzedajemy nieruchomość?

Jestem na rynku nieruchomości już kilkanaście lat i z tego, co zauważyłem, indeks cen mieszkań podąża tylko w jednym kierunku i są to wzrosty cen nieruchomości. Wszystko zależy od tego, czy jesteśmy w stanie na bieżąco obsługiwać swoje zobowiązanie. Jeśli jesteśmy, to o cenę nieruchomości, jej wartość jestem tutaj całkowicie spokojny. W średnim i długim terminie nieruchomości zawsze utrzymując realną wartość majątku. Przy oficjalnej inflacji 12-procentowej jestem pewny, że w średnim i długim czasie na tym tylko zarobimy. Kwestia nie w tym, czy należy inwestować w nieruchomości, ale w tym, czy w krótkim terminie jesteśmy w stanie obsługiwać nasze zobowiązanie. Jeśli dojdziemy do wniosku, że może być z tym problem, to wtedy nie należy czekać na to, aż bank wypowie nam umowę kredytową i komornik zawita do naszych drzwi, tylko oczywiście wcześniej wystawić taką nieruchomość na sprzedaż. Są to jednak drastyczne, ostateczne rozwiązania.

Widzi Pan światełko w tunelu?

Oczywiście. Na ostatnim kongresie gospodarczym w Katowicach premier Mateusz Morawiecki zasygnalizował pewne zmiany, choćby zmiana wskaźnika WIBOR, który jest składową oprocentowania, na wskaźnik POLONIA. To obniżyłoby nawet znacznie koszt kredytów. Natomiast ta zmiana najwcześniej od początku przyszłego roku. Oczywiście nie ma tutaj żadnych ustaw, żadnych rozporządzeń, tutaj może się jeszcze wszystko zmienić.

Są tacy, którzy muszą podjąć życiowe kroki i kupić nieruchomość. Czy to dobry czas na ten krok?

Wiele osób ma pewnie dylemat, czy płacić czynsz, czy zainwestować w nieruchomość. Tu znów oczywiście jest to bardzo indywidualna sytuacja, która na tak dynamicznie zmieniającym się rynku z pewnością nie jest łatwą. Wszystko zależy od tego, jaką ktoś ma obecną sytuację mieszkaniową, jaką sytuację związaną z dochodami, czy będą one w najbliższym czasie stabilne, czy też obawiamy się utraty pracy. Faktem jest, nie znam klienta, który kupił mieszkanie, zwłaszcza mieszkanie w dobrej dzielnicy i po jakimś czasie powiedział, że na tej inwestycji stracił. Znam klientów, którzy zainwestowali na giełdzie i stracili, ale nie znam takich, którzy zainwestowali w nieruchomości i stracili. Tutaj jednak naprawdę trudno doradzać. To sprawa indywidualna.

Co więc brać pod uwagę?

Idziemy do doradcy finansowego, który nie jest pracownikiem banku, ale ma w swoim posiadaniu oferty wszystkich banków i może doradzić nam najkorzystniejsze rozwiązanie. Ten doradca nie będzie zainteresowany tym, by klient zaciągnął kredyt w konkretnym banku, ale by dostał najlepsze rozwiązanie, które będzie dopasowane do jego aktualny potrzeb.

Oprocentowanie zmienne czy stałe?

Tu znów dylemat, bo jeśli nie będzie kolejnej podwyżki stóp procentowych, to klient, który zdecyduje się na oprocentowanie stałe będzie miał je na najwyższym poziomie, na górce. Natomiast klienci, którzy decydują na oprocentowanie zmienne, obawiają się, że konflikt w Ukrainie, który ma duży wpływ na gospodarkę i rosnące stopy procentowe będzie trwał i spowoduje dalszy wzrost owych stóp, co znów przełoży się na oprocentowanie kredytu. Dlatego mówię, że to decyzja, którą każdy musi podjąć samodzielnie, ewentualnie przy wsparciu doradcy.

Rozmowa z Aleksandrem Gilem doradcą kredytowym portalu Oto dom emitowana na antenie Radia eM: