Eksperci: ceny nowych mieszkań coraz częściej na podobnym poziomie bez względu na kondygnację

Ekspert portalu rynekpierwotny.pl Jarosław Jędrzyński wskazał, że im wyżej mieszkanie jest położone, tym zazwyczaj jest droższe, jednak coraz częściej mieszkania ze wszystkich kondygnacji są przez dewelopera wyceniane za metr kwadratowy na identycznym bądź zbliżonym poziomie.

Jak podkreślił, w segmencie popularnym, skierowanym do szerokiego grona nabywców, różnice w stawkach za m kw. powierzchni pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami nie przekraczają zazwyczaj 3-4 proc., choć w niektórych przypadkach różnice sięgają 10 proc. Przykładowo, w jednej z warszawskich inwestycji stawka za metr kw. mieszkania na pierwszym piętrze wynosi 15 tys. zł, a na siódmym 16,5 tys.

Zuzanna Wiak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich zauważyła, że mieszkania na parterze nie cieszyły się kiedyś powodzeniem i były zdecydowanie tańsze. Teraz potrafią być droższe od tych wyżej położonych, ale z gorszym widokiem. "W okresie pandemii mieszkania parterowe były jednymi z najbardziej poszukiwanych ze względu na to, że mają najczęściej własny ogórek" - dodała.

Również Jędrzyński zwrócił uwagę, że w dobie nowoczesnych systemów monitoringu i ochrony mieszkania parterowe nie są już zaliczane do drugiej kategorii, jak to bywało w przeszłości. "Co więcej, potrafią nawet być sprzedawane w pierwszej kolejności, a także po wyższej cenie od analogicznych mieszkań na piętrach, zwłaszcza gdy przynależy do nich dodatkowa przestrzeń w postaci atrakcyjnego ogródka" - stwierdził ekspert.

Jak zaznaczył, istotne różnice w cenach w zależności od kondygnacji widać natomiast w wieżach apartamentowych, gdzie płaci się więcej za niepowtarzalną panoramę. Tu najwyższe kondygnacje potrafiły być droższe od najniższych o około jedną trzecią. Duże różnice są też w inwestycjach klasy premium. W ich przypadku maksymalna różnica ceny ofertowej za m kw. pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami może osiągać nawet 50 proc. - zaznaczył analityk, podając przykład warszawskiej inwestycji z ceną 20-23 tys. zł za m kw. apartamentów położonych niżej i 30 tys. zł za te ulokowane wyżej.

Zuzanna Wiak wskazała, że stawki za metr kw. są często kwestią indywidualnej specyfiki danego projektu. Np. mieszkania na ostatnich piętrach bardzo często mają tarasy dachowe i wtedy cena jest wyższa.

Zdaniem Jędrzyńskiego, usytuowanie mieszkania na konkretnej kondygnacji w przypadku współczesnych inwestycji deweloperskich z segmentu popularnego, zwłaszcza w oderwaniu od innych uwarunkowań, zawsze będzie miało drugorzędne znaczenie dla atrakcyjności inwestycyjnej lokalu, jego obecnej i przyszłej wartości rynkowej.

"Przykładowo parterowe lokum z ekspozycją na otwartą, zieloną i spokojną przestrzeń zawsze będzie lepiej wyceniane przez rynek, niż to położone znacznie wyżej, ale z bezpośrednim widokiem na ścianę sąsiedniego bloku czy biurowca albo ruchliwą, głośną ulicę. Z drugiej strony mieszkania parterowe lub te z najniższych mieszkalnych kondygnacji zawsze najbardziej bywają narażone na usytuowanie w miejscach mniej lub bardziej kolidujących z optymalnym komfortem zamieszkiwania" - wskazał. Dodał, że chodzi o "kiepską ekspozycję, bezpośrednie sąsiedztwo wjazdów do garaży, wejść do klatek schodowych, lokali gastronomicznych czy osiedlowych śmietników". Zdaniem analityka, "dokonując wyboru mieszkania w upatrzonej inwestycji deweloperskiej zawsze należy rozpatrywać jego położenie w znacznie szerszym spektrum, nie przywiązując ponadprzeciętnej wagi do samej kondygnacji".

Zwrócił też uwagę, że w przypadku takich lokali ceny ofertowe raczej nie odbiegają w wyraźny sposób od cen mieszkań nawet najlepiej usytuowanych, z optymalną panoramą czy o lepszej funkcjonalności. "Chodzi m.in. o to, że cena ofertowa nie może potencjalnemu nabywcy sugerować niższych walorów użytkowych lokalu. Za to w takich przypadkach możliwości negocjacyjne są największe, wobec czego takie mieszkania +z defektem+ osiągają zazwyczaj najniższe ceny transakcyjne" - stwierdził Jędrzyński.