Tragedia wspólnego pastwiska

Początek semestru obok dyskusji o globalnych wyzwaniach, o których pisałem przed tygodniem, to także dobra okazja, aby powrócić do podstawowych definicji. Bierzemy więc ze studentami na warsztat takie pojęcia (albo mity), jak ekonomia, gospodarka, rynek, państwo czy wreszcie kapitalizm. Przy okazji pojawia się dyskusja o dobrach publicznych, w tym o tzw. wspólnych zasobach. Omawiając je, musimy napotkać zjawisko, które w nauce ekonomii określamy mianem tragedii wspólnego pastwiska. Polega ono na sytuacji, w której nieograniczony dostęp do jakiegoś wspólnego zasobu kończy się indywidualnym zyskiem poszczególnych podmiotów oraz stratą całej społeczności. Przykładowo, jeśli jeden wędkarz wyłowi wszystkie ryby z jeziora, to nie tylko nie zostawi niczego dla innych, ale także sprawi, że populacja ryb się nie odtworzy. Indywidualizacja korzyści, uspołecznienie kosztów.

Tragedia wspólnego pastwiska przypomina mi się jednak nie tylko z okazji zajęć wprowadzających dla studentów I roku. Ilekroć zdarza mi się chodzić po Krakowie, a w tym roku także śledzić kampanię przed wyborami samorządowymi, dostrzegam tę tragedię na rynku nieruchomości. Ludzie zostali stłoczeni w małych mieszkaniach, kosztujących „zyliony” monet. Co więcej, są szczelnie odgrodzeni od świata wysokimi płotami, a dodatkowo częstokroć wewnątrz jednego apartamentowca (czytaj bloku) sąsiadów oddziela kilka pustostanów, wykupionych jako „bezpieczna inwestycja w przyszłość”.

Swoją drogą, nim przejdę do wyzłośliwiania się na samą „Rzeczpospolitą Deweloperską”, pozwolisz, Drogi Czytelniku, na małą refleksję językową. Twórcy deweloperskiego marketingu zasługują bowiem na oddzielny krąg piekieł. Czytasz apartamentowiec, wiesz, że to będzie ordynarny blok. Czytasz „Urocze Wzgórze”, wiesz, że będzie to wyplantowane zbocze zalane betonem i spływające błotem. Czytasz „Dębowy Park”, wiesz, że ktoś pod budowę osiedla wykarczował setki drzew i dęba tam już nie uświadczysz. No i oczywiście nie żadna ordynarna budowa, tylko najnowsza inwestycja. Ostatnio dowiedziałem się nawet, że nowa superjednostka bloków powstająca nieopodal mojej uczelni (straszne paskudztwo architektoniczne na marginesie) to „inwestycja typu destination”. 

Prawda jest jednak taka, że jedynym pojęciem, które adekwatnie oddaje rzeczywistość, jest tzw. „PUMizacja”, czyli wyciśnięcie do ostatniej kropli powierzchni użytkowej mieszkalnej. To właśnie pumizacja stoi za „urbanistyką łanową” czy też „polskimi obozami mieszkaniowymi”. Kiedy ktoś mnie pyta, ile mieszkań brakuje w Krakowie (Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu..), odpowiadam zwykle, że zylion. Nie ma bowiem takiej liczby mieszkań, której deweloperzy by nie zbudowali i nie opchnęli na rynku jako „bezpieczną inwestycji w przyszłość”. Ostatnio polskie mieszkania stały się nawet bezpieczną przystanią dla ukraińskiego kapitału i schodzą na wielu osiedlach za gotówkę, na pniu.

Problem w tym, że nijak nie rozwiązuje to problemów mieszkaniowych Polaków. Ba, nawet je pogłębia. Co z tego, że w statystykach rośnie nam przeciętny metraż na osobę, skoro część nowych mieszkań stoi pusta, nawet niewykończona, więc nie trafiają na rynek najmu. Skoro mieszkania stały się dobrem inwestycyjnym, to nie ma sensu zamartwiać się ani o ich estetykę, ani o wielkość czy funkcjonalność. To tylko aktywa, jak papiery wartościowe. Mają drożeć i dawać zysk właścicielom. Nawet państwo niespecjalnie udaje, że w całej zabawie pod nazwą „polityka mieszkaniowa” chodzi o co innego, jak pompowanie cen nieruchomości, i nie widać tu żadnej różnicy między Zjednoczoną Prawicą a Koalicją 15 października.

Efekt jest taki, że mieszkania do mieszkania są coraz trudniej dostępne, ceny materiałów budowlanych i pracy fachowców rosną, no i betonujemy publiczną przestrzeń pod pustostany na długie dziesiątki lat (bo przecież nikt nie odważy się tego zburzyć). W ten sposób wypychamy ludzi daleko poza centra miast, wydłużając czas dojazdu do pracy i w ogóle generujemy mnóstwo długofalowych społecznych kosztów, których nikt w modelu ekonomicznym miasta nie uwzględnia (choć powinien). Ale dewelopera (i ludzi wydających zgodę na taki gwałt na publicznej przestrzeni) to już nie będzie interesować. Zgarną kasę i wezmą nogi za pas. Klasyczna tragedia wspólnego pastwiska.

Można oczywiście postulować jakieś ucywilizowanie tej deweloperskiej wolnej amerykanki. Doświadczenie 35 lat III RP przekonuje mnie jednak, że nic z tego nie będzie, bo korzyści z tej patologii nie czerpią tylko firmy od nieruchomości, ale cała nowa klasa rentierska, do której notabene należą politycy ze wszystkich opcji. Dlatego albo skomunalizujemy budownictwo mieszkaniowe i wprowadzimy podatek katastralny, który w niewielkim stopniu, ale jednak uporządkuje to bagno, albo będziemy musieli się pogodzić, że ktoś zeżre nam całą trawę na tym naszym wspólnym pastwisku. 

  zdjęcie ilustracyjne Unsplash