Powrót wielkiej płyty

Przemysław Puch, dziennikarz gospodarczy

|

GN 13/2010

publikacja 02.04.2010 20:03

Polacy coraz chętniej kupują mieszkania budowane w technologii tzw. wielkiej płyty. Okazuje się bowiem, że wcale nie są one takie złe, jak uważa część analityków, związana z bardzo wpływowym środowiskiem deweloperów.

Powrót wielkiej płyty Coraz więcej Polaków kupuje mieszkania w budynkach wielkiej płyty Jabub Szymczuk

Według ostatniego badania jednego z największych pośredników w han-dlu nieruchomościami, firmy Home Broker, w ciągu ostatnich 12 miesięcy aż jedna trzecia transakcji w całym kraju dotyczyła właśnie mieszkań z wielkiej płyty. Prym co prawda wiodły lokale w budynkach z cegły, ale tylko te wybudowane do 2000 roku. Chętnych na nowe budownictwo deweloperskie (po 2000 roku) było zdecydowanie najmniej. Polacy najwyraźniej nie widzą więc nic złego w mieszkaniach budowanych z wielkiej płyty. Trawestując znane powiedzenie Marka Twaina, pogłoski o śmierci wielkiej płyty są mocno przesadzone. Gdyby sprawie przyjrzeć się bliżej, trudno byłoby bowiem znaleźć argumenty przeciwko tego typu mieszkaniom.

Zarzut pierwszy: nietrwałe
Mianem tzw. wielkiej płyty określane są wszystkie mieszkania wybudowane w latach 1958–1990. Duża ich część powstała jednak w technologii tzw. ramy H, która z wielką płytą nie ma nic wspólnego. Ta ostatnia to produkowane w fabrykach domów betonowe klocki (całe ściany zewnętrzne) mocowane na elewacji za pomocą kotew. Rama H natomiast to żelbetowy szkielet (rama) wypełniony pustakami. – Ma ona więcej wspólnego z tradycyjnym sposobem budowania niż z wielką płytą – uważa prof. Witold Werner z zakładu mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast. Wielką płytę zwykle można rozpoznać na pierwszy rzut oka. Zrobiona w tej technologii elewacja posiada charakterystyczne rowki w miejscu łączenia płyt. Czy blok wybudowany w tej technologii jest trwały?

W Polsce były dwa przypadki odpadnięcia wielkiej płyty. To jednak niewiele, biorąc pod uwagę, że mieszkań wielkopłytowych powstało około 2 mln w 20 tys. budynków. Inżynierowie z Instytutu Rozwoju Miast przyznają, że technologia wielkopłytowa, chociaż planowana była na 40–50 lat użytkowania, okazała się dużo trwalsza. – Stan budynków wykonanych w tej technologii jest bardzo dobry – uważa prof. Werner. Bardzo istotny jest stan tzw. kotew, którymi mocowane są płyty. Jeśli kotwy nie zardzewiały, płyty będą się trzymały i nie grozi im odpadnięcie.

O wyburzaniu mieszkań z wielkiej płyty w dającej się przewidzieć przyszłości w ogóle nie ma mowy. Polskie zasoby mieszkaniowe są tak małe, że trudno sobie wyobrazić, by ktoś zdecydował się na taki krok. – Likwidacja mieszkań z wielkiej płyty byłaby kataklizmem porównywalnym ze zniszczeniami II wojny światowej – uważa prof. Werner. Mieszkania stawiane w tej technologii stanowią bowiem ok. 15 proc. zasobów mieszkaniowych Polski.
 

Zarzut drugi: niski standard
W Polsce nadal sporo jest kamienic, w których brakuje łazienek w mieszkaniach i nie ma kanalizacji oraz centralnego ogrzewania. To jest dopiero niski standard. W budynkach wielkopłytowych kanalizacja, gaz, elektryczność, ciepło i woda są oczywistością. Co więcej, na osiedlach wielkopłytowych, takich jak Ursynów, Bemowo czy Stegny w Warszawie, infrastruktura jest na zdecydowane wyższym poziomie niż np. na budowanym ostatnimi laty osiedlu Miasteczko Wilanów, gdzie nie ma sklepów, przedszkoli, żłobków, budynków służby zdrowia itp. – W latach 70. urbaniści szczegółowo wszystko projektowali, co dzisiaj procentuje rozwiniętą siecią szkół, ośrodków zdrowia i lokali handlowo-usługowych – potwierdza Mariusz Kania, szef agencji Metrohouse. – Na nowych osiedlach natomiast nawet place zabaw należą do rzadkości – dodaje.

Zarzut trzeci: drogie ogrzewanie
Nieocieplone budynki wykonane w technologii wielkopłytowej rzeczywiście zużywają dużo więcej energii niż budynki stawiane w ostatnich latach, czy też starsze, ale wykonane w technologii monolitycznej (cegła). Według analizy Home Broker, za ogrzewanie 1 mkw. w blokach budowanych z cegły płaci się w stolicy średnio miesięcznie 22 zł. Ogrzanie natomiast 1 mkw. w niezmodernizowanym bloku wielkopłytowym to wydatek aż 49 zł. Jednak trwa program modernizacji osiedli z wielkiej płyty. Już prawie 70 proc. takich budynków zostało ocieplonych. W takim ocieplonym bloku z wielkiej płyty ogrzanie 1 mkw. kosztuje 25 zł. Trzeba jednak pamiętać, że modernizacja polega nie tylko na położeniu warstwy styropianu, ale także na ociepleniu dachu i wymianie stolarki okiennej.

Atrakcyjna cena
Mieszkania z wielkiej płyty najbardziej w ciągu ostatnich dwóch lat straciły na wartości, średnio od 20 do 30 proc. Tylko w tym segmencie mieszkań można jeszcze kupić dwupokojowy lokal w Warszawie w cenie do 300 tys. zł i trzypokojowy, płacąc ok. 400 tys. zł. Tymczasem, według Home Broker, coraz więcej jest ludzi, którzy szukają mieszkań o możliwie dużej liczbie pomieszczeń przy minimalnej powierzchni, na przykład lokali dwupokojowych o powierzchni 35–40 mkw. czy trzypokojowych w metrażu 55 mkw. – Takie mieszkania znajdują się wyłącznie na osiedlach bloków z wielkiej płyty – przyznaje Michał Sakowski, doradca Home Broker z Krakowa. Powodem takiej sytuacji jest przede wszystkim znaczne ograniczenie zdolności kredytowej Polaków. Chociaż sytuacja bardzo się poprawiła w drugiej połowie 2009 roku, to wciąż maksymalna kwota kredytu, jaką może uzyskać kredytobiorca, jest niższa niż dwa lata temu. Przykładowo, czteroosobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto mogła liczyć w grudniu ub. roku przeciętnie na 214 tys. zł kredytu. Na początku 2007 roku zdolność ta była o prawie 100 tys. zł większa. Spadek w tym zakresie jest większy od spadku cen mieszkań, co powoduje, że dziś siła nabywcza, liczona liczbą metrów kwadratowych, które można kupić, jest mniejsza niż przed kryzysem. To wszystko sprawia, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty jeszcze długo cieszyć się będą powodzeniem kupujących. I nie zmienią tego zaklęcia analityków, pośrednio lub bezpośrednio opłacanych przez deweloperów.

Dostępna jest część treści. Chcesz więcej? Zaloguj się i rozpocznij subskrypcję.
Kup wydanie papierowe lub najnowsze e-wydanie.