Ceny nieruchomości w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, osiągają poziom trudny do wyobrażenia jeszcze rok temu. 350 tys. zł za nowe dwupokojowe mieszkanie z dala od centrum? Takie sumy to już norma w Krakowie.

To właśnie w tym mieście w zeszłym roku zanotowano najwyższy wzrost ceny za 1 mkw. Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej CEE Property Group, w IV kwartale 2006 r. średnie ceny mieszkań w Krakowie wzrosły aż o 70 proc. w stosunku do I kwartału i dochodzą do ponad 7 tys. zł za 1 mkw. To rekord nie tylko na skalę krajową, ale i europejską. Zaskoczeni są wszyscy: potencjalni nabywcy, którzy patrzą na te zmiany z przerażeniem, oraz inwestorzy i deweloperzy, którzy zacierają ręce. – Kupiliśmy z żoną mieszkanie dwa lata temu. Decyzję podjęliśmy bardzo szybko. Mieliśmy sporo szczęścia, bo dzisiaj kosztuje już ono dwa razy więcej – mówi Seweryn Krupnik z Krakowa.

Dużo chętnych
Co jest przyczyną takiego szaleństwa cenowego na rynku mieszkań? – Sytuacją rządzi bardzo duży popyt, który prowadzi do wzrostu cen mieszkań. Na podwyżki mają też wpływ rosnące koszty budowy oraz ceny działek. Oprocentowanie kredytów wciąż pozostaje na niskim poziomie, a banki prowadzą liberalną politykę dotyczącą zdolności kredytowej – wyjaśnia Maciej Dymkowski, dyrektor serwisu nieruchomości www.tabelaofert.pl.

Jak to się dzieje, że przy tak wysokich cenach mieszkań liczba nabywców stale rośnie? – Dynamiczny rozwój gospodarczy Polski oraz obiecujące perspektywy dalszego wzrostu w kolejnych latach spowodowały, że znacząca liczba osób postanowiła nie odkładać dłużej decyzji o zakupie mieszkania, finansując je kredytem – oceniają autorzy raportu CEE Property Group. Biorąc pod uwagę coraz większe ułatwienia w uzyskiwaniu długoterminowych pożyczek hipotecznych oraz dobrą sytuację gospodarczą kraju, coraz więcej osób decyduje się podjąć ryzyko zaciągnięcia kredytu. To często oznacza zadłużenie na całe życie. – Szybko rosnące wynagrodzenia doprowadzą jednak do zacieśnienia polityki przez Radę Polityki Pieniężnej i podniesienia stóp procentowych. Możemy więc spodziewać się wkrótce wzrostu oprocentowania kredytów złotówkowych, co przełoży się na utratę zdolności kredytowej części potencjalnych nabywców mieszkań – ostrzega Maciej Dymkowski. – Jedni stracą zdolność kredytową, inni będą mieć ogromne trudności w spłacaniu kolejnych, wyższych rat kredytu.

Wejście Polski do Unii Europejskiej spowodowało, że nieruchomości w Polsce mogą z łatwością kupować obywatele innych krajów członkowskich. Popyt na mieszkania wzrasta więc także z tego powodu. Jest w dużej mierze nakręcany przez naszych zachodnich sąsiadów lub Polaków zarabiających za granicą.

– Anglicy i Irlandczycy wykupują całe bloki na nowych osiedlach, aby je potem z dużym zyskiem sprzedać lub wynająć – mówi mieszkaniec nowo wybudowanego osiedla na Ruczaju w Krakowie. Jaka jest skala tego zjawiska, trudno powiedzieć. Jednak pozostaje faktem, że to, co z punktu widzenia przeciętnego Polaka jest ogromnym wydatkiem, a czasem czymś niemal nieosiągalnym, z perspektywy średnio zamożnego mieszkańca Wysp Brytyjskich jest tanią i atrakcyjną ofertą inwestycyjną.

Mało mieszkań. Będzie więcej?
Jak podaje GUS, z roku na rok wydaje się coraz więcej pozwoleń na budowę. Ale choć w Polsce buduje się dużo (w Krakowie liczba inwestycji mieszkaniowych wzrosła w zeszłym roku dwukrotnie), liczba mieszkań jest ciągle niewystarczająca.

– Ważną barierą dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest brak planów zagospodarowania przestrzennego w wielu dużych miastach. Dotyczy to w szczególności Krakowa i Wrocławia, a także Warszawy – wyjaśnia Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy REAS, analityk nieruchomości.
Główną barierą rozwojową dla przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości (deweloperzy, wykonawcy) jest brak pracowników, bo wielu wyemigrowało na Zachód, oraz wysokie koszty pracy i materiałów budowlanych.

Liderami wzrostu w przyszłym roku nie będą już Kraków i Warszawa, lecz Katowice, Poznań i Łódź. – Kiedy za kilka miesięcy podsumowywać będziemy miniony rok na rynku mieszkaniowym, zapewne okaże się, że najbardziej podrożały mieszkania w Poznaniu, Łodzi i Katowicach – ocenia Maciej Dymkowski.
Z szacunków CEE Property Group wynika, że w 2007 r. ceny mieszkań w Poznaniu wzrosną o 50 proc. i 1 mkw. będzie kosztował około 5 tys. zł. Podobnie będzie w Katowicach, gdzie dziś za 1 mkw. trzeba zapłacić od 3,5 do 4,2 tys. zł.

Na nowe, dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w stolicy Górnego Śląska trzeba będzie wyłożyć co najmniej 200 tys. Kilkadziesiąt kolejnych pochłonie wykończenie i urządzenie. – W Katowicach średnie wynagrodzenie brutto jest podobne jak w Warszawie, a średnie ceny są zdecydowanie niższe. W stolicy Górnego Śląska buduje się niewiele mieszkań, a potrzeby są bardzo duże – wyjaśnia Maciej Dymkowski.

Najdroższe mieszkania będą wciąż w Warszawie. Ze względu na bardzo drogą ziemię buduje się tam przede wszystkim apartamentowce, w których cena za 1 mkw. sięga kilkudziesięciu tysięcy złotych. Mimo to chętnych nie brakuje. Z apartamentami i modnymi ostatnio loftami (mieszkaniami o wysokim standardzie, które powstają w adaptowanych budynkach poprzemysłowych, jak fabryki czy magazyny) jest jak z dobrym kierunkiem studiów. Na jedno miejsce przypada od kilku do kilkunastu chętnych. I to pomimo horrendalnie wysokich cen za 1 mkw. W mającym niedługo powstać apartamentowcu w Warszawie przy ul. Złotej 44 (tzw. Żaglu) cena za metr kwadratowy to 35 tys. zł. Ceny za „zwykłe” mieszkania dochodzić będą do 9 tys. zł za mkw. Dzisiaj średnia cena za 1 mkw. to około 8 tys. zł.

– Prawie wszystkie kraje odnotowały wzrost cen mieszkań w ciągu kilku lat po przystąpieniu do Unii Europejskiej. Jest to wynikiem zarówno polepszającej się sytuacji ekonomicznej, jak i łatwiejszego dostępu do lokalnego rynku zagranicznych inwestorów. Można przypuszczać, że Polska przejdzie drogę analogiczną do Hiszpanii, w której po kilkuletnim okresie wzrostów cen nastąpił okres stabilizacji, a następnie ceny znów zaczęły rosnąć – mówi Kazimierz Kirejczyk.

Dom z ogródkiem
Według raportu CEE Property Group, najczęściej mieszkania kupują osoby między 28. a 32. rokiem życia. Za dwa, trzy lata w ten wiek będą wchodzić osoby z wyżu demograficznego, urodzone na początku lat 80. ub. wieku. Wielu z nich wróci z Zachodu, gdzie pracowali. Inni załapią się na wzrost płac i planowaną na 2009 rok obniżkę podatku dochodowego. To wszystko sprawi, że popyt na mieszkania w najbliższych latach na pewno nie spadnie. Biorąc jednak pod uwagę bardzo wysokie ceny, część potencjalnych nabywców dwa razy przemyśli, czy nie lepiej zainwestować swoje pieniądze w kupno domu jednorodzinnego. Ceny domów rosną najmniej gwałtownie. Paradoksalnie spełnić marzenie o własnym domu z ogródkiem jest dzisiaj łatwiej, niż kupić nowe mieszkanie w dużym mieście.